مهتاب سحابی؛ وکیل دادگستری| این هفته به موضوع مشاعات ساختمان و وارد شدن خسارات به آن پرداخته ایم.
به گزارش میار به نقل از روزنامه هفت صبح، موضوع بحث این هفته ما به ادبیات حقوقی ذینفع در دعاوی ملکی «مطالبه خسارت وارده به مشاعات آپارتمان‌ها» است و می‌خواهیم به این سوال پاسخ دهیم که با توجه به اینکه همه مالکین آپارتمان در مشاعات سهیم هستند، در صورت وارد آمدن خسارت به مشاعات، چه کسی می‌تواند در دادگاه اقامه دعوا کند.
برای بررسی این موضوع به قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ که در ۱۱ خرداد ۱۳۷۶ اصلاحاتی هم در آن صورت گرفت مراجعه می‌کنیم. این قانون یک آیین‌نامه اجرایی مهم و کاربردی هم دارد.
پیش از این در همین ستون دوبار، به آن قانون مراجعه کرده بودیم. نخست در مورد بحث الزام به تجدید بنا و دوم در مورد ماده ۱۰ مکرر این قانون. حالا قصد داریم سوال در مورد طرح دعوی و نحوه طرح آن و ذی نفع در طرح دعوی با تمرکز بر مسئله خسارت به مشاعات ساختمان را از این قانون استخراج کنیم.
با توجه به اینکه هر یک از مالکین در مشاعات دارای قدرالسهم هستند هر شخص به تنهایی، می‌تواند نسبت به سهم خود، اقدام کند. البته اگر یکی از آن‌ها اقدام به طرح دعوی مطالبه خسارت کند، تنها نسبت به سهم خود دارای حق است. بنابراین برای مطالبه کل خسارت، طرح دعوی باید توسط همه مالکین صورت بگیرد.
البته در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن برای مدیریت ساختمان‌هایی که بیش از ۳ مالک دارند، مدیر ساختمان نیز پیش‌بینی شده که وی نیز می‌تواند نسبت به شکایت اقدام کند. البته اگر مدیریت ساختمان با هیات مدیره باشد؛ همه اشخاص هیات مدیره، بایستی اقدام کنند و نه یک شخص خاص. این امکان هم وجود دارد که یک شخص به عنوان وکیل دادگستری با وکالتی که کلیه مالکین به او می‌دهند در این زمینه اقدام کند.
جهت روشن شدن این موضوع دادنامه‌ای را نقل قول می‌کنیم.
در این پرونده یکی از مالکین آپارتمان ۱۶ واحده که البته عضو هیات مدیره ساختمان هم بوده و مدعی شده که از جانب سایر مالکین نمایندگی دارد؛ از سازنده و فروشنده این آپارتمان‌ها شکایت کردند.
خسارتی که به ساختمان وارد شده ریزش چاه جذبی فاضلاب در پارکینگ ساختمان بوده است. دلیل وارد آمدن این خسارت عدم رعایت مقررات فنی در ضمن حفر چاه و کوتاه بودن میله و ارتفاع کم چاه کارشناسی شده است.
دادگاه بدوی رای به ۱۳۰ میلیون تومان خسارت بابت حفر مجدد چاه و متعلقات مربوطه و هزینه کرد متعارف و تعمیر تَرَک‌های موجود داده است.
رای دادگاه تجدیدنظر این است:
طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها و موارد ۱۴ و ۱۵ آیین‌نامه اجرایی آن، نمایندگی ساختمان در ایفای وظایفی که بر عهده هیأت مدیره از جانب سایر مالکین ساختمان واگذار شده را مدیران صرفاً مجتمعاً (با هم دیگر) می‌توانند اعمال نمایند.
طبق ماده ۱۹ همان آیین‌نامه نمایندگی قائم به شخص بوده و قابل واگذاری به غیر نبوده و یکی از مدیران فاقد اختیار اقامه دعوی از جانب هیأت مدیره یا سایر مالکین در حدود مقررات مذکور خواهد بود.
بنابراین مطالبه خسارت وارده به مشاعات ملک با توجه به رابطه آن، مستلزم دخالت کلیه مالکین به نسبت حصه‌ای (سهمی) که از خسارت قسمت‌های مشاعی متوجه آنان است در دعوی است و در فرض دعوی اقامه شده تجدیدنظرخوانده تنها نسبت به حصه‌ای از خسارت که متوجه ایشان شده ذینفع محسوب و نسبت به سایر اشخاص مالک واحدهای اختصاصی که خسارت مذکور متوجه آنان شده، ذینفع نیست.
بنابراین دادگاه تجدیدنظر ضمن پذیرش استدلال‌های دادگاه بدوی در مورد لزوم پرداخت خسارت به مالکین و رد تجدیدنظرخواهی به دلیل متکی نبودن تجدیدنظرخواهی به دلیلی برای نقض آن، فقط نسبت به مبلغ هشت میلیون و یکصد و بیست و پنج هزار تومان (یک شانزدهم کل خسارت) و البته ۵۵۰ هزار تومان خسارت دادرسی رای داده و نسبت به مازاد بر وجوه مذکور (تا ۱۳۰ میلیون تومان) حکم بدوی را نقض کرده چرا که این مالک فقط در مورد سهم خود حق ارایه دادخواست داشته و اگر سایرین هم قصد دارند چنین خسارتی را دریافت کنند باید همگی در دادگاه حاضر شوند یا کل مدیران ساختمان مجتمعا دادخواست را مطرح کنند.
